另一方面地王产生的高地价加剧房价上涨预期(地价创新高)(高地价导致高房价)

2014年-2018年城市红利释放期,“去库存”快速改善供求关系。2014年杭州全面取消楼市限购,急切消化过高的住宅存量。同时,G20基础建设和互联网产业繁荣持续增厚居民财富,释放新增投资置业需求,并快速抬高土地价值。2016年商品住宅成交规模2004万平方米,较2015年多增725万平方米。至2017年,商品住宅成交面积超过供应面积,楼市库存隐患得到妥善消解。 2019年至今楼市进入调整期,逐渐回归理性的供求主导。2016年后杭州连续收紧调控政策以达到遏制投资,支撑自住的目的。整体上控制全市新房供求规模大体持平,但市场逐渐成熟后,由于区域间供需错配楼市由“全市一盘棋”变为“主郊区”分化。 一方面,新房限价带来的一二手房利差促进核心区域销售高热,局部的供不应求推动2021年全市成交规模重回2000万平方米。另一方面,行政限制和宏观经济不景气引导购房者逐渐回归理性。表现为郊区在人口稀疏,供过于求下面临客户匮乏,销售艰难的局面,以及2021年下半年全市新开盘项目去化率普降。 2,房价:阶梯式爬升,2016年激增34%,2019年后限价下增速回落 三轮周期:楼市调控引导供求关系扭转,城运释放带动需求集中入市 细分杭州三个时期:2010年1月-2014年4月处杭州楼市发展初期,供需稳中有增,成交活跃度不高;2014年5月-2018年8月,市场因宽松政策和城运利好双重因素迅速启动,迎来一波上涨行情;2018年9月至今,杭州楼市则步入了政策“严苛”调控下的深度调整期,供需错配问题持续加剧,主城区“一房难求”,而边缘郊县则库存高企,去化承压。 1,发展初期:供求低位稳步爬升,“跟风”紧缩调控加剧库存高企 2,城市红利期:调控松动叠加城运利好,积累多年购房需求集中释放 “降价第一枪”后,2014年4月起杭州楼市主要目标是“去库存”,行政政策与市场主体的双重作用下新房供应回落,成交激发,至2016年1月以后市场已变为供不应求。 这一时期杭州楼市在多重利好下激发购房热潮,三方面因素交错支撑楼市成交繁荣: 1需求端,行政调控上放松限购,加大货币安置力度,释放房票并填充居民购房金 2供给端,收紧供地,提高土拍热度,地王地价带动新房房价激增,加剧上涨预期 3城运层面,筹办G20,亚运会大兴基建,城市发展提速,释放区域价值 ①楼市高热,月成交激增至200万平,消化周期缩短至半年内 从月度来看,2014年4月后杭州新房供求关系逐月改善,30个月的周期跨度内,杭州新房市场从供应过剩转为“一房难求”。

从库存情况来看,至2015年末商品住宅库存消化周期已缩短至12个月以内;至2018年3月住宅库存降低至600万平方米,8月周期缩短至6个月以内。 2017年10月起市场供求比再度上升。2017年6月和12月分别新增商品住宅供应面积144万平方米和245万平方米,而成交面积则由月均200万平方米降至100万平方米。“供应增多成交减少”市场去库存周期结束,高热过后楼市进入新的平衡期。 ②“去库存”思路下取消限购,棚改货币化安置激发需求端活力 ③节制供地扭转新房供过于求,2016年地王频出加剧楼市上涨预期 土地层面,杭州一方面控制涉宅用地的出让规模和节奏,以调降新房供应。另一方面地王产生的高地价加剧房价上涨预期。 控制供地方面,加强土地供应的计划管理和统筹引导,减少或暂停存量较大区域的宅地供应,从源头上扭转了上一时期新房过量供应的隐患。2015年-2018年杭州年均新增涉宅用地供应总建面积1098万平方米,较2010年-2014年下降29%,其中2015年同比下降34%,2016年G20峰会举办影响全年涉宅地供应仅812万平方米。 土地出让方面,2016年土地市场高价地王频出,成交地价高于在售房价的倒挂现象给予了新房房价强上涨预期,激发投资性购房行为。 据统计,2016年杭州全年共12个涉宅地成交楼板价高于同板块在售房价,涵盖了从核心区上城区,拱墅区到郊区萧山区,余杭区,临平区。多个主流板块土拍地价全面上涨,如市中心,钱江新城,金融城等板块纷纷创下最高成交楼面价超4万元/平方米的地王新纪录。世茂与厦门国贸在上城区竞得的一宗总建面积18.22万平方米涉宅地成交楼板价3.6万元/平方米,超过板块内在售均价1.2万元/平方米。 地王热潮对成交的带动显而易见。地价房价之间的高利差下杭州市场购房者由本地内生转为外地流入,购房需求由刚需自住转为投资投机。据统计,2016年杭州外地购房者占比达25%,较2015年上升6pcts。新房市场成交面积也随着土地市场地王不断出让而上升,2016年3月绿城于武陵板块以4.5万元/平方米竞得历史地王后,全市新房市场成交规模随即在三季度升至历史高点。 ④G20峰会,亚运会申办等利好刺激自住和投资需求释放 2015年杭州获得2022年亚运会主办权,2016年G20峰会在杭州召开。G20峰会和亚运会的筹办和召开带动基础设施加速建设,提升杭州经济与居住性的同时,释放了发展的住房需求红利。

G20峰会将推动基础设施建设,释放城市发展红利。G20峰会的筹备工作不仅为杭州带来了城市建设和地铁建设。如旧居民区改造、地铁2、4、6号线开通、高架隧道建设、钱江新城建设、省内高速铁路建设等。

[新闻自媒体]

2015年,杭州市完成固定资产投资5556.32亿元,增长12.2%。其中,G20峰会为杭州基础设施投资带来机遇,投资1355.18亿元,增长34.8%,对固定资产投资增长的贡献率为57.9%。 更重要的是,在20国集团和亚运会的推动下,杭州开始释放发展红利,通过经济升级促进产业升级。2015年国内生产总值突破万亿元,到2021将达到18109亿元。 城市和工业的发展给杭州带来了大量新的住房需求。因此,即使2016年后购房限制继续增加,仍难以阻止住房总需求的增加。与此同时,新房限价导致的一手和二手房价格差异使住房成为新财富的绝佳投资目标。 3.深度调整期:新房“限价”导致区域冷热不均,宽松的结算门槛有利于楼市 2019年后,杭州房地产市场在供需之间找到了新的平衡点。一手房倒挂造成的利息差异已成为房地产市场的一个新的主导因素。同时,结算门槛降低带来的巨大新增购房需求支撑着全市总供需平衡,城市化稳定。然而,在价值取向下,很难在远郊销售。 ① 供应主导型市场,月开放率超过70%,主城区和郊区县的冷热不均 从月度来看,2019年以来,杭州商品房供需保持稳定,供需比在0.8-1.2之间略有波动。全市开盘率保持在80%左右,2021一季度开盘率最高达到96%。2022年,市场下行压力将加大,并且总去污率将下降到60%。二线城市的横向比较仍处于较高水平。 然而,值得注意的是,杭州不同地区的销售业绩存在显著差异。2022年5月,钱塘区、商城区等一圈价差较大的二手房开盘率达到100%,新盘项目被数万人撼动,社保大亨频频出现。在阜阳区、临安区等三个利差较小的区域,新开盘利率已降至40%以下。在售商品一般以10%的折扣出售,有些商品的佣金高达5%。然而,很难提高销售量。 ② 新房限价导致二手房价格倒挂,购买二手房有利可图,加剧了居民进入市场的恐慌 目前,杭州的总体供需稳定,加剧地方差异的因素主要是由一手和二手房价格差异引导的“价值取向”。

新房严格限价导致的一级和二级房价利差是当前房地产市场的主要支撑。自2019年以来,新房采取了越来越严格的限价政策,根据板块和新转让的土地,从“地价限制+房价限制”到动态限价。然而,二手房市场没有受到行政控制,也没有出台指导性价格政策。因此,杭州一手房和二手房的价格一直处于倒挂状态,而且情况越来越糟。到2021年初,全市平均价差高达5576元/平方米。

从二手房市场加速下行我们不难看出杭州新房市场的高速增长背后还是存在诸多问题,一方面新房市场目前销售火爆,开盘即售罄的楼盘多为核心地段的一二手倒挂盘,如若二手房市场大幅下挫,势必会影响新房市场居民的购房信心;另一方面,二手房市场和富阳,临平等外围区域新房市场吸纳了大量杭州刚需购房客,这些市场行情的惨淡也反映出杭州刚需基数薄弱问题,而刚需作为城市购房的金字塔塔基,若没有起到有效支撑,那么改善的“狂欢”也势必会成为“无本之木”,难以长久。此外,二手房市场作为新房市场行情的先行指标,2021年大幅滑坡,也难免让购房者对杭州2022年新房市场行情产生莫名的忧虑。 2022年以来杭州二手房行情整体延续低位徘徊趋势,不时还有“创世纪5万+,西溪公馆3字头”等二手房暴跌消息刷屏,因而2022年5月17日,为稳定市场信心,杭州出台新政,下调购买二手房的社保年限要求,5年内落户的不再要求社保,非户籍家庭社保时限要求缩短至12个月,二手房限购全面放开,从短期成效来看,2022年第21周,杭州二手住房环比上升25%至7.5万平方米,新政对市场刺激显著,成交规模快速上扬,我们认为,若次轮新政之后,二手房市场能企稳回升势必能对新房市场信心构建产生积极作用。 4,土地出让金全国前列,2022年首轮土拍回温助力企业信心恢复 杭州一直以来都是土地财政依赖度较高的城市,据CRIC监测数据,2016年以来杭州经营性用地年度成交金额便一直霸榜全国TOP3,与龙头上海可谓不分伯仲,2021年杭州经营性用地成交金额高达3050亿元,创历年新高。 中长期:首位度高保持人口净流入,互联网撑起经济发展“半边天” 上文聚焦了影响城市楼市周期的短期因素,而中长期来看,楼市成交规模变动则与本地人口基数和对外来人口的吸附效应,居民收入增长,经济发展模式等因素密不可分。 2,互联网产业拉动居民购买力稳中有增,收入增幅持稳10%左右 杭州近几年来常住人口保持正增长,同时因互联网经济蓬勃发展,居民收入也呈现稳中有增态势:我们列示了2010年以来城镇居民人均可支配收入和城镇非私营单位在岗职工平均工资变动情况,可以看出,二者绝对量均保持正增长,城镇居民可支配收入增速有小幅下行趋势,但基本持稳9%左右,而城镇非私营单位在岗职工平均工资增速保持在9%-13%之间波动。

由此可得,2022年杭州整体供求关系仍将持稳,总体供需基本平衡,不过若将各区域2022年新增供应面积占比和2022年前5月成交面积占比进行横向对比,不难看出,供需错配情况还将持续加剧:钱塘区,临安区,萧山区,上城区整体供应相对稀缺,或将保持供不应求走势,余杭区,富阳区,拱墅区则将面临供应过量问题,整体库存压力持续加剧,而西湖区,滨江区,临平区有望延续供求平稳态势。 3-5年成交中枢持稳1500万平,主城和远郊分化预期持续加剧 依据上文分析的周期波动规律,自2019年杭州进入政策“高压”的深度调整期之后,受限于供应,整体年成交基本围绕1500万平上下波动,我们认为,3-5年内整体成交还将在1500万平高位持稳,并不会有明显拉升,主要是基于以下几点: 三是目前杭州的核心问题还是在于“一二手倒挂”导致的区域去化冷热不均,主城区供应受限“一房难求”,外围库存高企,去化困难。中长期来看,这样的分化格局还将持续延续,主要是基于购买力持续分化,高净值人群多以从商和从事互联网行业为主,虽然短期面临“瓶颈”,不过中长期发展机遇犹存,能为主城区楼市成交提供很好的需求支撑;不过这部分购房需求很难引导到外围富阳,临平等区域,而对于本地务工从事基层服务行业的低收入群体而言,依旧对“高房价”望而却步,也很难对外围区域形成有效的需求支撑。 排版丨土木


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